Доступное жилье исчезло в Москве

Ситуация на московском рынке новостроек кардинально изменилась за последний год. Доля квартир дешевле 10 миллионов рублей сократилась с 22% до всего 3%. Одновременно с этим половина всех предложений на рынке уже превышает отметку в 20 миллионов рублей. По мнению аналитиков MSK1.RU, это свидетельствует не просто о росте цен, а о полном вымывании сегмента доступного жилья.

Средняя цена квадратного метра в Москве и области выросла за год примерно на 20%. Однако статистика не отражает главного: дешёвые квартиры практически исчезли, а структура рынка претерпела качественные изменения. Покупатели всё чаще сталкиваются с тем, что не могут позволить себе даже минимальную стоимость входа в столичную новостройку, несмотря на внешнюю привлекательность новых проектов.

По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, «ситуация с практически полным исчезновением предложения квартир до 10 миллионов рублей в московских новостройках — вполне закономерный итог сразу нескольких структурных факторов».

• Первая причина — существенный рост себестоимости строительства. За два года подорожали материалы, рабочая сила и кредиты, а требования города к архитектуре ужесточились, что сделало возведение простых «коробок» невозможным. Строить дешёвое жильё стало нерентабельно.
• Второй фактор — смена стратегии девелоперов, которые делают ставку на более прибыльные сегменты бизнес- и премиум-класса.
• Третья — эффект от ранее действовавшей льготной ипотеки, который уже встроен в текущие цены и поддерживает высокий уровень спроса.

Эксперт не ожидает заметного снижения цен, так как предложение сокращается, а девелоперы адаптируются через рассрочки и гибридные кредитные продукты. При этом рынок стал сильно фрагментированным: в одних проектах возможна стагнация, в других, особенно в хороших локациях, рост продолжится.

Директор по рынкам России и СНГ компании «Фам Пропертис» Валерий Тумин приводит конкретные цифры: средняя цена «квадрата» в массовом сегменте выросла с 323 до 410 тысяч рублей, что составляет почти 27%. К концу 2025 года средняя квартира комфорт-класса в границах Старой Москвы стоила более 21 млн рублей.

Объём предложения при этом сократился вдвое — с 21 до 10 тысяч лотов. Тумин связывает это с прекращением действия массовой льготной ипотеки, ростом издержек и введением с 2025 года ограничений на проектирование квартир площадью менее 28 квадратных метров. «Москва в пределах МКАД как пространство для первой покупки жилья постепенно сужается до „семейной ипотеки“, рассрочки или вторичного рынка», — констатирует эксперт.

Дополнительным барьером стала высокая стоимость кредитов. Основатель агентства недвижимости Stretch Estate Ольга Стречная заявляет: «Взять ипотеку в России стало сложно. Ставки по кредитам на новые квартиры и на квартиры, которые уже были в чьей-то собственности, составляли от 19% до 21% в год».

При таких ставках ежемесячный платёж за квартиру стоимостью 12–15 млн рублей достигает 200–250 тысяч рублей, что доступно лишь узкому кругу покупателей — от топ-менеджеров до людей, вынужденных покупать жильё по жизненным обстоятельствам. Таким образом, рынок продолжает существовать, но всё больше отдаляется от финансовых возможностей большинства горожан.