Элитное жилье в РФ дорожает быстрее мировых столиц

По данным консалтинговой компании NF Group, публикующей рейтинг The Wealth Report, Москва, Санкт-Петербург и Сочи оказались среди мировых лидеров по стоимости элитного жилья. При этом уровень жизни, транспортная доступность и социальная инфраструктура в этих городах часто не соответствуют высоким ценам.

Москва заняла 7-е место в мире: за 1 миллион долларов здесь можно приобрести всего 36 квадратных метров премиального жилья — примерно столько же, сколько в Лос-Анджелесе. Сочи расположился на 12-й строчке с показателем 41 квадратный метр, а Санкт-Петербург — на 22-й (87 квадратных метров элитной недвижимости).

Особенно примечательна динамика цен за последние пять лет. Площадь элитного жилья, доступная за миллион долларов, сократилась в Сочи на 45%, в Санкт-Петербурге — на 51%, а в Москве — на 57%. Быстрее в мире стоимость росла только в Дубае, где показатель упал почти втрое с 2020 года. На этом фоне в Гонконге цены на элитную недвижимость не изменились, а в Лондоне и Мельбурне даже снизились на 7%.

«Рост цен на жилье в России давно перестал объясняться только себестоимостью строительства или рыночным спросом. Мы наблюдаем ситуацию, при которой квадратный метр дорожает быстрее доходов населения, а качество городской среды — транспорт, экология, общественные пространства, социальная инфраструктура — порой остается на прежнем уровне», — отмечает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

Покупатели дорогих квартир нередко сталкиваются с переполненными лифтами, нехваткой мест в детских садах и школах, а обещанные парки остаются лишь на презентациях застройщиков. По словам Зубика, российская модель девелопмента долгое время была ориентирована на продажу «голых» квадратных метров, а не на создание комфортной городской среды.

«Девелоперу выгоднее увеличить плотность застройки и минимизировать издержки на общественные пространства, чем инвестировать в долгосрочное качество жизни», — поясняет эксперт. В результате появляются дорогие районы с перегруженными дорогами, дефицитом социальной инфраструктуры и слабым транспортом.

Главная причина такого дисбаланса, по мнению Зубика, в том, что жилье в России превратилось в финансовый актив. «На фоне ограниченных инструментов для сохранения капитала недвижимость воспринимается как «тихая гавань» для инвестиций», — говорит аналитик. Льготная ипотека и другие государственные программы перегрели рынок, и деньги просто были встроены в стоимость квартир.

В Москве ситуация относительно лучше: город старается контролировать плотность застройки и повышать требования к проектам. Однако новые кварталы заселяются быстрее, чем появляются школы, поликлиники и транспортные связи.

Особый феномен последних лет — Сочи. Город стал не только центром внутреннего туризма, но и местом для переезда обеспеченных людей. «Рынок имеет сильные ограничения по площади земли между морем и горами. География там сама создает дефицит. А дефицит плюс богатый спрос — это почти всегда взрывной рост цен», — объясняет эксперт Гильдии риелторов Москвы Владимир Белолипцев.

Сочи все чаще называют «русским Лазурным берегом». Однако, в отличие от французского побережья, здесь даже элитные жилые комплексы могут страдать от блэкаутов, прорывов канализации и хаотичной застройки по соседству. «Это трофейная недвижимость, — добавляет Белолипцев. — Для многих состоятельных людей квартира стала аналогом валютного депозита». Таким образом, высокие цены поддерживаются не качеством жизни, а инвестиционным спросом при ограниченных альтернативах для вложения капитала.

Пока российские города дорожают рекордными темпами, качество городской среды остается на уровне, который заметно уступает мировым стандартам.