Конец доступной ипотеки: кто из россиян сможет купить жилье

Еще несколько лет назад ипотека в России предлагалась как билет в благополучную жизнь: квартиру, ключи, новоселье, семейные фотографии на фоне свежих обоев. Люди верили, что смогут купить жилье, хотя платить придется долго и много. Теперь эта уверенность исчезла. Льготные программы становятся адресными, банки — осторожными, заемщики — растерянными.

Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг предупреждает: при самом жестком сценарии реформы семейной ипотеки выдачи могут упасть еще на треть. Это означает потерю триллиона рублей ежегодного финансирования жилищного строительства. Для огромного числа семей квартира снова становится недоступной мечтой.

Много лет российский рынок жилья существовал на своеобразном допинге — льготной ипотеке. Государство компенсировало часть процентной ставки, и люди брали кредиты под 6–8%, когда рыночные ставки были гораздо выше. Это вызвало массовый спрос, рекордные темпы строительства и непрерывный рост цен. Но такая схема не могла быть вечной.

Сейчас обсуждается новая конфигурация семейной ипотеки. Один из вариантов предполагает зависимость ставки от количества детей. Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер считает, что повышение ставки до 12% для семей с одним ребенком станет серьезным барьером, который вытеснит целые категории заемщиков.

Рынок уже столкнулся с ужесточением требований банков: заявки рассматриваются дольше, доходы проверяются тщательнее. По мнению Креера, если примут новые ограничения, снижение выдач на 20–30% станет практически неизбежным. Фактически государство отказывается от массовой льготной ипотеки в пользу точечной поддержки, в первую очередь многодетных.

На фоне роста ставок все чаще обсуждается безопасная долговая нагрузка. В Госдуме назвали ориентиром 30% дохода семьи. Если на кредит уходит больше 40%, нагрузка считается тяжелой. Если около половины — возникают серьезные финансовые риски.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский поддерживает этот подход: «Ипотека — это долгий кредит, и семья должна сохранять запас прочности не только на текущие расходы, но и на непредвиденные ситуации: болезнь, потерю части дохода, рост расходов на детей, ремонт, аренду, коммунальные платежи». По его словам, когда на ипотеку уходит более 40% дохода, семейный бюджет становится уязвимым.

Если же платеж превышает половину дохода, «семья фактически начинает жить в режиме постоянного финансового напряжения», — добавляет Лазовский. Особенно остро это проявляется сейчас при рыночных ставках 17–20%. Даже относительно небольшой кредит становится серьезным ежемесячным обязательством.

Банки все больше внимания уделяют показателю долговой нагрузки (ПДН) — соотношению ежемесячных платежей к доходу. Директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев объясняет: «Это комфортная зона, когда банк легко одобряет кредит, потому что ежемесячный платеж составляет до 30% от официального дохода заемщика».

При уровне нагрузки 40–50% любая неприятность — потеря работы, болезнь, непредвиденные траты — сразу ведет к просрочкам. Гамзаев советует ориентироваться не на максимальную сумму от банка, а на ту, которую семья сможет выплачивать даже при снижении доходов на 20%.

Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик предупреждает: универсального правила не существует. Одинаковая долговая нагрузка имеет разное значение для разных семей. «50% от дохода в 50 тысяч рублей и 50% от дохода в 500 тысяч рублей — это принципиально разные жизненные ситуации».

Если после ипотечного платежа у семьи остается 25 тысяч рублей на все расходы, любой форс-мажор разрушит бюджет. Зубик считает, что нужно учитывать стабильность доходов, наличие детей, другие кредиты и финансовую подушку.

Возвращение сверхдоступной ипотеки, к которой все привыкли в нулевые, маловероятно. По оценке Андрея Креера, более сбалансированные рыночные ставки на уровне 11–13% могут вернуться не раньше 2027 года. До этого времени рынок будет жить в условиях высокой стоимости кредитов и сниженного спроса.

Остается открытым вопрос: снизят ли девелоперы цены на жилье, чтобы компенсировать падение спроса?