Пузырь на рынке недвижимости лопнул: цены падают

Многие годы риелторы уверяли покупателей, что дешевле уже не будет, и это работало. Девелоперы объясняли рост цен удорожанием строительства, банки — высоким спросом. Формула была проста: хочешь квартиру — покупай сейчас. Однако сейчас этот маркетинговый ход начал давать сбои.

Согласно опубликованным данным, в июне квартиры потеряли в цене в 20 из 50 крупнейших городов России. Наиболее заметное снижение зафиксировано в Сочи — за месяц цены упали на 1,6%.

На профессиональном форуме недвижимости «Движение» руководитель компании «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков резко высказался в адрес коллег: «То, что сегодня строится в России, практически невозможно продать». Он добавил, что даже скидка в 20% не гарантирует появления покупателей. Это заявление подхватили многие издания.

Стройки продолжаются — в Новой Москве, пригородах Краснодара, Сочи и Ростова-на-Дону возводятся новые жилые комплексы. Рекламные щиты по-прежнему обещают счастливую жизнь, но покупателей стало значительно меньше.

Главная ошибка последних лет — считать, что рынок недвижимости растет сам по себе. Рядовая квартира за 5 миллионов на окраине Москвы постепенно превращалась в 10, а затем и в 15 миллионов. Управляющий партнер строительной ГК «Промплан» Никита Бахчеев с надеждой отмечает, что происходящее сейчас — не обрушение, а возвращение в нормальное состояние.

«Снижение цен на жилье в ряде городов — это не начало кризиса, а естественная коррекция рынка. Несколько лет стоимость квартир росла значительно быстрее доходов населения, во многом благодаря льготной ипотеке и высокому спросу. Сегодня ситуация изменилась: рыночная ипотека остается дорогой, покупателей стало меньше, поэтому продавцам и застройщикам всё сложнее поддерживать прежний уровень цен», — разъясняет Бахчеев.

Если у человека просто нет денег (в Сочи, например, на первоначальный взнос по ипотеке требуется почти 30 средних зарплат), то никакая красивая презентация ЖК уже не помогает.

«Снижение цен в 20 из 50 крупнейших городов России — это признак завершения эпохи, когда недвижимость дорожала почти автоматически», — согласен с Бахчеевым основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

Первыми начали сдавать города, где спекулятивный рынок недвижимости был раздут сильнее всего, — например, Сочи.

Раньше главным аргументом было само наличие новостройки. Теперь люди задают вопросы, которые раньше считались второстепенными: где именно расположен дом, насколько удобно будет жить через пять лет, кто сможет купить эту квартиру потом, если понадобится ее продать.

Виктор Зубик отмечает, что рынок всё четче делится на две части: объекты, сохраняющие привлекательность независимо от ситуации, и квартиры, которые продавались только благодаря общему ажиотажу.

«Даже в Москве и Санкт-Петербурге рынок недвижимости делится на ликвидные и неликвидные объекты. Первые по-прежнему пользуются спросом как на первичном, так и на вторичном рынке. Вторые — неликвидные — надолго зависают в экспозиции, несмотря на дисконты», — объясняет Зубик.

«Но для тех, кто давно планирует покупку квартиры, это может стать хорошей новостью. Рынок постепенно начинает работать в интересах покупателя: у людей появляется больше выбора, застройщики чаще предлагают скидки, рассрочки и специальные программы, а продавцы становятся более готовыми к переговорам», — говорит Бахчеев.

Со стороны кажется логичным: если квартиры не покупают, нужно снизить цену. Так работает почти любой рынок, но не рынок российской недвижимости.

«У девелоперов по-прежнему высокие затраты на строительство, материалы, финансирование и рабочую силу, поэтому возможности для существенного снижения стоимости ограничены», — говорит Никита Бахчеев.

Виктор Зубик считает, что проблема в эффективности проектов. Несколько лет можно было запускать строительство, рассчитывая, что растущий спрос всё компенсирует. Сейчас такой подход перестал работать. Пример тому — обвал рынка в Сочи.

«Девелоперам придется более внимательно подходить к выбору площадок и экономике проектов», — говорит Зубик.

Впервые за много лет спекуляций квадратный метр перестал быть магическим активом, который дорожает просто потому, что все верят в его рост. Теперь «квадрату» снова придется доказывать свою ценность, иначе его не купят.