Скрытая угроза при покупке жилья: как распознать ловушку

Покупатели недвижимости все чаще сталкиваются с ситуацией, когда вместе с квартирой они получают неожиданного соседа с бессрочным правом проживания. Разбираемся, как защитить себя от этой схемы.

9 августа, 2026, 03:40

Лариса Долина стала символом афер на рынке недвижимости
Источник:
Артем Устюжанин / MSK1.RU

После громкой истории с Ларисой Долиной мошенники на рынке недвижимости активизировались, придумывая всё более изощренные схемы. Теперь покупатели квартир рискуют столкнуться с новой проблемой: вместе с жильем они могут «приобрести» человека, имеющего бессрочное право проживания, выселить которого практически невозможно.

В Санкт-Петербурге мужчина купил квартиру за 8 миллионов рублей и вложил еще несколько миллионов в капитальный ремонт. Неожиданно на пороге появился пожилой человек, заявивший: «Я тоже буду здесь жить». Выяснилось, что при приватизации в начале 1990-х пенсионер отказался от своей доли в пользу другого собственника, но сохранил за собой бессрочное право пользования жильем. Это право сохранилось даже после нескольких последующих продаж.

Обращение в полицию не помогло — там пояснили, что решить вопрос можно только через суд. Однако, как отмечают специалисты по недвижимости, судебная перспектива для обманутых собственников туманна: законодательство часто защищает именно обладателя бессрочного права проживания.

Почему это происходит чаще

Юристы связывают рост таких споров с массовым переходом приватизированных в 1990-х квартир ко вторым и третьим покупателям. Информация о людях, отказавшихся от приватизации, не всегда отражается в выписке из ЕГРН, а продавцы часто умалчивают о наличии таких жильцов. Иногда сами продавцы не знают о проблеме, особенно если квартира досталась по наследству или перепродавалась несколько раз.

Частнопрактикующий юрист Дарья Самойлова поясняет, что покупатель обычно узнает о проблеме последним. Бессрочное право пользования действительно закреплено законом, но оно не действует при любых обстоятельствах: «Бессрочное — не значит вечное». Если человек добровольно выехал, обзавелся другим жильем, не платил за коммунальные услуги и не пытался вернуться, суд может признать его утратившим право проживания. Главное — собрать доказательства.

Что может потребоваться:

сведения о регистрации по другому адресу;
документы на другое жилье;
данные о коммунальных платежах;
показания соседей;
ответы из государственных органов;
другие подтверждения.

Юрист также советует предъявлять претензии продавцу: если он скрыл информацию о правах третьих лиц, покупатель может требовать уменьшения цены или расторжения договора.

Добросовестность покупателя — главный аргумент

Адвокат Адвокатской палаты Москвы Екатерина Тютюнникова отмечает, что споры о недвижимости всегда рассматриваются индивидуально. Суд анализирует совокупность обстоятельств: здоровье продавца, его поведение до и после сделки, порядок расчетов, соответствие цены рыночной, наличие консультаций, участие доверенных лиц и даже социальные контакты продавца.

Гарантий, что квартира останется за новым владельцем, нет. Но шансы возрастают, если покупатель действовал добросовестно:

тщательно проверил документы;
не участвовал в сомнительных схемах;
купил жилье по рыночной цене;
использовал прозрачные банковские расчеты;
убедился, что продавец лично и осознанно подписывал документы.

Дополнительные плюсы — нотариальное удостоверение сделки, отсутствие быстрой перепродажи и доказательства, что покупатель не знал о скрытых проблемах. Однако и этого может быть недостаточно: «Суд может встать на сторону прежнего собственника, если будет доказано, что его воля была существенно нарушена», — предупреждает адвокат.

Тютюнникова обращает внимание на проблему возврата денег: если сделку признают недействительной, квартиру вернут прежнему владельцу, а покупателю должны вернуть средства. Но на практике продавец может уже не иметь этих денег, и взыскать их становится крайне сложно.

Как защититься

Эксперты советуют тщательно проверять квартиру до подписания договора. Особое внимание стоит уделять жилью, проходившему приватизацию. Необходимо заранее запрашивать архивную справку по форме № 9 — она позволяет выявить граждан, сохранивших бессрочное право пользования.

В противном случае покупка квартиры может превратиться в историю, где вместе с ключами новый владелец получает незваного соседа, выселить которого закон не спешит.

Читайте также