Трейд-ин квартир: как обменять жильё и кому это выгодно

Трейд-ин при покупке жилья работает по аналогии с обменом старого автомобиля или смартфона. Владелец передаёт свою квартиру агентству недвижимости, которое сотрудничает с застройщиком, либо её выкупают сразу. Вырученные деньги направляются на оплату новой квартиры в новостройке. По словам директора рынков России и СНГ компании «Фам пропертис» Валерия Тумина, главная идея — избавить человека от необходимости сначала продавать старую квартиру, а потом искать новую. «По сути, это упрощенный обмен с участием посредника: старую квартиру быстро оценивают и выкупают либо находят на нее покупателя, а полученные средства сразу засчитываются в оплату новой квартиры», — объясняет эксперт. Ключевое преимущество — скорость и предсказуемость: вместо месяцев неопределённости собственник получает понятный алгоритм с фиксированными сроками.

Сейчас на рынке применяются три модели. Самая распространённая — классическая через агентство недвижимости. Квартиру продают практически по рыночной цене, а застройщик резервирует выбранный объект на срок от двух до четырёх месяцев. Валерий Тумин считает этот вариант наиболее выгодным для большинства покупателей: «Если сроки не критичны, лучше выбирать формат с фиксацией стоимости квартиры через агентство, а не моментальный выкуп. Это позволяет сохранить рыночную цену старой квартиры и одновременно получить время на ее реализацию».

Вторая модель — моментальный выкуп квартиры инвестором или партнёром девелопера. Деньги поступают сразу, но за скорость приходится платить существенным дисконтом. Третий вариант — трейд-ин с проживанием. Бывший собственник продолжает жить в старой квартире до получения ключей от новой. По словам Тумина, такой формат избавляет от аренды временного жилья и двойного переезда. Особенно это удобно при покупке почти готовых новостроек.

Трейд-ин редко позволяет получить максимальную цену за старую квартиру. При классической схеме скидка от рыночной стоимости составляет 5–15%. При срочном выкупе дисконт достигает 15–20% и более, особенно для неликвидных объектов. «Главное преимущество программы — скорость и предсказуемость. Вместо месяцев неопределенности человек получает четкий план перехода из старой квартиры в новую», — отмечает Тумин. Если срочность не требуется, финансово выгоднее сначала продать квартиру самостоятельно, а затем купить новую.

Управляющий партнёр строительной ГК «Промплан» Никита Бахчеев советует использовать классический трейд-ин для фиксации цены новостройки. «Основной плюс классического трейд-ин — долгосрочная фиксация цены выбранной новостройки. Пока партнерское агентство занимается продажей вашей квартиры, девелопер сохраняет стоимость выбранного объекта. Если цены на рынке растут, это позволяет сэкономить весьма значительную сумму», — поясняет он. Формат с проживанием он считает идеальным для семей с детьми, так как не нужно арендовать жильё и перевозить вещи дважды. Моментальный выкуп эксперт рекомендует только при появлении редкого ликвидного лота, который могут быстро перекупить.

По мнению Валерия Тумина, программа удобна в нескольких ситуациях: когда семья уже выбрала конкретную квартиру и боится её потерять; когда переезд нужно совершить в сжатые сроки из-за смены работы или рождения ребёнка; а также чтобы избежать длинных цепочек взаимосвязанных сделок. «Когда важно избежать затягивания процесса и получить понятные сроки на каждом этапе, трейд-ин становится действительно эффективным инструментом», — считает эксперт. Он советует заранее реально оценивать стоимость своей квартиры: чем ближе цена к рыночной, тем быстрее найдётся покупатель и сохранится бронь.

Главная причина — изменившаяся ситуация на рынке недвижимости. Стоимость новостроек значительно превышает цены на вторичное жильё, а разницу приходится покрывать ипотекой с высокими ставками. Никита Бахчеев поясняет: «Когда разрыв в цене между квартирой на вторичном рынке и новой квартирой слишком велик, а недостающую сумму приходится покрывать дорогой рыночной ипотекой, многие считают передачу своего жилья по программе трейд-ин неоправданным риском. Застройщики сокращают объем новых проектов, разница в стоимости квадратного метра остается существенной, поэтому возможности трейд-ин временно ограничены. Однако по мере снижения ипотечных ставок этот инструмент вполне способен вернуть прежнюю востребованность».