Верховный суд переписал правила оспаривания сделок с квартирами

Скандал с квартирой Ларисы Долиной привёл к заморозке вторичного рынка жилья по всей стране. Покупатели опасались, что даже юридически чистая сделка может быть отменена судом. Продавцы, пострадавшие от телефонных мошенников, пытались вернуть недвижимость уже после регистрации права собственности. Банки, риелторы, нотариусы и юристы оказались в напряжении.

Теперь Верховный суд в тематическом обзоре разъяснил: сам по себе факт того, что продавец стал жертвой мошенников, не влечёт автоматической отмены сделки. Если человек осознавал, что подписывает договор купли-продажи квартиры, понимал переход права собственности и ставил подпись добровольно, то его внутренние мотивы (даже если они возникли под влиянием обмана) не делают договор недействительным.

Вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов пояснил: суд фактически закрыл лазейку, позволявшую отменять сделки из-за заблуждения продавца о своих мотивах. «Суд разграничил заблуждение относительно природы сделки и заблуждение относительно причин, по которым человек решил её совершить. Если продавец понимал, что продаёт квартиру, но считал, что делает это ради защиты имущества от мошенников, такого заблуждения уже недостаточно для признания договора недействительным», — отметил Кузнецов.

Ещё одно важное изменение касается состояния продавца. Если он утверждает, что в момент сделки не понимал значения своих действий или не мог ими руководить, это необходимо доказать. Исследованию подлежит именно состояние человека в момент подписания договора. Если истец уклоняется от судебной экспертизы, суд вправе отказать в иске.

Но ключевая новелла обзора — обязанность судов изучать поведение покупателя. Мог ли он заметить подозрительные обстоятельства? Должен ли был понять, что продавец действует под давлением? Видел ли признаки мошеннической схемы? Если выяснится, что покупатель знал или объективно должен был знать об обмане, сделку могут отменить. Если же он действовал добросовестно, проверил документы, оплатил квартиру и не имел оснований подозревать преступление, его право собственности должно быть защищено.

Директор рынков России и СНГ «Фам пропертис» Валерий Тумин назвал такой баланс ключевым достижением обзора. В комментарии MSK1.RU он подчеркнул: «Правовая система строится на балансе интересов всех участников гражданского оборота, а не только одной стороны договора. Если бы суды признавали сделки недействительными исключительно из-за субъективных внутренних мотивов продавца, это создало бы хаос на рынке недвижимости и подорвало доверие к институту частной собственности».

Тумин также отметил, что Верховный суд закрепил принцип двусторонней реституции: если договор признаётся недействительным, квартира возвращается продавцу, а деньги — покупателю. Это, по его мнению, устраняет один из болезненных перекосов прежней практики и укрепляет доверие к судебной системе.

Однако не все юристы считают вопрос окончательно закрытым. Адвокат, член Центральной московской коллегии адвокатов Никита Виленский призывает не делать поспешных выводов. Он напоминает: хотя Верховный суд существенно ограничил применение статьи 178 ГК РФ (о существенном заблуждении), остаётся статья 177 ГК РФ. Она позволяет оспорить сделку, если продавец в момент подписания не понимал значения своих действий или не мог ими руководить. «И эта статья применяется безотносительно добросовестности покупателя», — предупреждает Виленский. Особенно это касается пожилых продавцов, у которых судебная экспертиза может выявить когнитивные нарушения.

По словам Виленского, Верховный суд пока не решил вопрос реальной взаимности реституции. Формально деньги должны быть возвращены покупателю, но если продавец уже перевёл их мошенникам или потратил, исполнить такое решение бывает невозможно. Тогда покупатель снова оказывается без средств.

Ещё один дискуссионный момент — повышенные требования к профессиональным участникам рынка. Если квартиру приобретает опытный риелтор, суд может ожидать от него более высокой степени осмотрительности. Виленский отмечает, что остаётся открытым вопрос: распространяется ли этот стандарт на покупателей, которые сами не являются специалистами, но пользуются услугами риелторов или юристов.

Эксперт финансового маркетплейса «Сравни» Лиана Кадырова рекомендует особенно тщательно проверять документы, историю объекта, порядок расчётов и использовать максимально безопасные механизмы передачи денег — аккредитивы или счета эскроу. Это не даёт стопроцентной гарантии, но существенно снижает вероятность обмана.