Новостройки в России: кризис спроса и цены

Девелоперы продолжают возводить новые жилые комплексы, несмотря на снижение покупательской способности. Ипотека стала малодоступной, а цены на квартиры остаются высокими. В результате предложение растёт, а спрос падает: квартиры есть, но покупателей на них практически нет.

На этом фоне основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев заявил о возможном снижении цен на новостройки до 30%. По его данным, за последний год объём покупок нового жилья сократился вдвое. Однако, по мнению Апрелева, даже такое падение стоимости не оживит рынок — люди ждут доступной ипотеки.

Внешне рынок не выглядит кризисным: в Москве и других крупных городах активно строятся новые ЖК, вдоль дорог размещены рекламные баннеры с обещаниями скидок до 15%, а иногда и до 30%. Но эксперты считают, что это не распродажа, а попытка удержать и без того слабый спрос. По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, девелоперы используют два инструмента: скидки (чаще всего «скидки от накидки» на неликвидные лоты) и улучшение финансовых условий — субсидированные ставки или рассрочку. Однако реальность отличается от рекламы: тотального падения цен не происходит, скорее рынок сегментируется по локациям и проектам.

Ипотечные ставки в России сейчас составляют чуть ниже 20%, что ниже январских показателей, когда они достигали 30%. Тем не менее такие условия остаются крайне невыгодными для покупателей. Управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев отмечает, что девелоперы не заинтересованы в обрушении цен: их финансовые модели рассчитаны на долгий цикл, и базовая экономика проектов сохраняется даже при снижении темпов продаж. Кроме того, инвесторы всё чаще отказываются от вложений в жильё: окупаемость растягивается на 10–15 лет, а риски превышают доходность. Строящееся жильё в среднем дороже готового на 20–30%, что делает его ещё менее привлекательным. Вместо этого инвесторы обращают внимание на индустриальную недвижимость — производственные помещения, которые быстро приносят стабильную прибыль.

Рынок не обваливается, но расслаивается. Дешёвая ипотека закончилась, инвестиционный спрос ушёл, а покупатели стали осторожнее. Квартира перестала быть «само собой разумеющимся» приобретением — решение о покупке всё чаще откладывают или вовсе не принимают.

Некоторые эксперты не разделяют пессимистичных прогнозов. Виктор Зубик указывает, что проблема низкой распроданности часто преувеличивается. Например, в Москве и Московской области (с учётом Новой Москвы) строится более 56 млн кв. м жилья, а не продано только около 10 млн кв. м. Это чуть более 20% нераспроданности, причём в статистику входят объекты с ключами в 2029–2030 годах — строить их ещё 3–4 года, и время для продажи есть. По словам Зубика, неликвидные проекты существуют, но масштабных скидок ждать не стоит, так как цену ограничивает проектное финансирование банков.

Никита Бахчеев добавляет, что бизнес-модели девелоперов изначально предполагают продажи в течение нескольких лет, а не месяцев. Поэтому снижение темпов продаж до половины или двух третей комплекса не является критичным. Грамотный девелопер скорее выдержит темп и растянет реализацию, чем пойдёт на резкое удешевление.